記者24日從國家統計局網(wǎng)站獲悉，統計局網(wǎng)站刊登來(lái)源于中國信息報的5月數據系列分析之四：樓市整體活躍度回升——從商品房待售面積首現減少看宏觀(guān)調控繼續顯效。

文章指出，國家統計局最新統計數據顯示，困擾我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)去庫存正在出現積極變化。自2012年4月以來(lái)持續長(cháng)達3年之久的商品房庫存持續上升態(tài)勢首次出現轉變，5月末商品房待售面積65666萬(wàn)平方米，比4月末減少15萬(wàn)平方米，這是自本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以來(lái)，商品房待售面積首現減少。在中央和地方政策作用刺激下，樓市處于持續回暖過(guò)程中，銷(xiāo)售回暖帶動(dòng)市場(chǎng)整體活躍度回升。

全文如下

樓市整體活躍度回升

——從商品房待售面積首現減少看宏觀(guān)調控繼續顯效

“這房子不錯，滿(mǎn)2年，沒(méi)稅，挺適合你們小兩口的，房主急著(zhù)出手價(jià)錢(qián)還能商量，想看房的話(huà)提前告訴我，我給你們約房主”，時(shí)間已近晚上7點(diǎn)，北京某房產(chǎn)中介小劉還在忙著(zhù)招呼客人。記者在該門(mén)店看到，雖然天色漸暗，但是仍有客人在咨詢(xún)買(mǎi)房。

在中央和地方政策作用刺激下，樓市處于持續回暖過(guò)程中，銷(xiāo)售回暖帶動(dòng)市場(chǎng)整體活躍度回升。

庫存首現減少

國家統計局最新統計數據顯示，困擾我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)去庫存正在出現積極變化。自2012年4月以來(lái)持續長(cháng)達3年之久的商品房庫存持續上升態(tài)勢首次出現轉變，5月末商品房待售面積65666萬(wàn)平方米，比4月末減少15萬(wàn)平方米，這是自本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以來(lái)，商品房待售面積首現減少。

數據顯示，1-5月份，商品房銷(xiāo)售面積降幅收窄，其中住宅銷(xiāo)售面積呈現同比止跌行情，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積也同比增長(cháng)，增幅約3.9%。另外，連續14個(gè)月累計負增長(cháng)的商品房銷(xiāo)售額，在1-5月數據中也首次出現了正增長(cháng)，漲幅3.1%。

銷(xiāo)售回升帶動(dòng)房?jì)r(jià)止跌回穩。最新發(fā)布的數據顯示，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有所增加，而價(jià)格環(huán)比下降的城市有所減少。

住房銷(xiāo)售市場(chǎng)的持續回暖和房?jì)r(jià)的回穩，也刺激了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和土地市場(chǎng)。

1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金降幅比1-4月份收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)，房屋新開(kāi)工面積降幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)，土地購置面積降幅收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內專(zhuān)家分析指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金、土地購置面積和新開(kāi)工面積作為分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢的先行指標，同比降幅均收窄，顯示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有向好跡象。

市場(chǎng)分化加劇

“看電視里報道深圳房?jì)r(jià)暴漲，搶房大戰不斷上演，可我的房子已經(jīng)掛出去2個(gè)月了，價(jià)錢(qián)也一降再降，還是沒(méi)賣(mài)出去?！鄙綎|某四線(xiàn)城市二手房售房者向記者抱怨道。

對目前整體看來(lái)是全面回暖的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行區別分析后就會(huì )發(fā)現其中的不同。數據顯示，1-5月份，重點(diǎn)城市商品房銷(xiāo)售轉為增長(cháng)，40個(gè)重點(diǎn)監測城市商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)1.7%，1-4月份為下降3.6%;銷(xiāo)售額增長(cháng)5.8%，1-4月份為下降2.0%。與重點(diǎn)城市不同，非重點(diǎn)城市商品房銷(xiāo)售1-5月份降幅雖有所收窄但仍然下降。

分化更為明顯的是房?jì)r(jià)數據。最新發(fā)布的房?jì)r(jià)數據顯示，房?jì)r(jià)上漲的主要是北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)整體較為穩定;大部分三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)仍然下降，說(shuō)明大多數城市仍然處于去庫存階段。北京一位從業(yè)多年的房地產(chǎn)中介私底下告訴記者，北京現在二手房市場(chǎng)成交量雖然恢復較快，但是買(mǎi)賣(mài)雙方都比較理性，基本沒(méi)有出現過(guò)類(lèi)似深圳房?jì)r(jià)跳漲、房主毀約事件，而且目前北京多數地區二手房房?jì)r(jià)比前兩年的最高點(diǎn)仍有不同程度回落。

多地調查也表明，多數三、四線(xiàn)城市，商品房前期庫存基數較大，消納能力有限，住房供求關(guān)系趨于寬松的中長(cháng)期趨勢并未改變，目前房?jì)r(jià)大幅上漲基礎并不存在。國家統計局湖北調查隊調查表明，不少樓盤(pán)采取以?xún)r(jià)換量策略，近期樓市雖有回暖趨勢，但開(kāi)發(fā)商也不敢輕易提價(jià)，首要任務(wù)是去庫存。國家統計局內蒙古調查總隊近期深入全區各盟市主城區進(jìn)行專(zhuān)題調查，并實(shí)地走訪(fǎng)了21家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和7家房地產(chǎn)中介機構，調查結果顯示：受政策拉動(dòng)二手房交易短期內放量上行，市場(chǎng)趨于活躍，但房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期供求關(guān)系并未改變，交易價(jià)格仍呈下降態(tài)勢，受訪(fǎng)企業(yè)普遍對后市持謹慎態(tài)度。

總體來(lái)看，部分二線(xiàn)城市和多數三四線(xiàn)城市，目前待售的房屋可能需要較長(cháng)一段時(shí)間才能消化。福州被調查的6家企業(yè)在預計去化周期方面均表示存在一定壓力，預計去化最長(cháng)30個(gè)月，最短6個(gè)月。

業(yè)內人士預計，在高庫存壓力下房?jì)r(jià)整體不會(huì )出現大波動(dòng)，市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇。

多管齊下去庫存

6月8日起，廣州市調整住房公積金個(gè)人住房貸款政策。這是廣州繼3月放松90平方米以下公積金貸款政策后，再度放松公積金購房特別是二套房貸款政策，也意味著(zhù)北上廣深等一線(xiàn)城市全線(xiàn)開(kāi)啟公積金對購房的支持。

從去年10月份開(kāi)始，中央到地方打出了一系列樓市調控“組合拳”。隨著(zhù)各地“限購令”的取消、房貸利率優(yōu)惠面擴大、購房稅收減免、央行降息等多重政策利好的刺激，全國樓市多地成交顯著(zhù)企穩回升，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)存量消化。

從需求端來(lái)看，宏觀(guān)政策致力于鼓勵改善性住房需求和剛性住房需求入市，帶動(dòng)市場(chǎng)銷(xiāo)售積極向好，進(jìn)而穩定住房消費，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，助力減輕地方庫存壓力。

降息降準釋放流動(dòng)性，直接降低購房者購房成本，刺激購房需求。而公積金政策和針對再購房和二套房政策的調整，更是對改善型需求最直接的促進(jìn)。相比于“9.30”新政，“3.30”新政對購房者的利好，不僅是房貸門(mén)檻進(jìn)一步降低，而且通過(guò)營(yíng)業(yè)稅“5改2”政策，給改善型需求購房者帶來(lái)了真正的實(shí)惠，加速改善型需求入市。

從供給端來(lái)看，國家通過(guò)控制土地供應，優(yōu)化住房用地結構，緩解庫存壓力。各地根據自身情況制定相應政策，從供應端加速庫存去化進(jìn)程。福建有關(guān)部門(mén)近期下發(fā)文件指出：現實(shí)庫存去化期限超過(guò)24個(gè)月的市、縣，未取得預售許可項目，符合相關(guān)規劃要求，房地產(chǎn)企業(yè)可以申請土地用途、規劃條件變更，重新確定相應的土地價(jià)款。安徽住建廳、發(fā)改委等12個(gè)部門(mén)前不久聯(lián)合出臺了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的意見(jiàn)》要求，已供房地產(chǎn)用地過(guò)多、在建在售商品房數量過(guò)大，且消化周期過(guò)長(cháng)的地區，要明顯減少商品房用地供應量，直至暫停供應。在建房地產(chǎn)用地規模過(guò)大的市、縣，可引導未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉型利用。

有業(yè)內人士表示，土地用途規劃根據當地實(shí)際情況，允許根據市場(chǎng)實(shí)際需要調整，這增加了市場(chǎng)的主動(dòng)性和靈活性，后續樓市上市產(chǎn)品可更符合市場(chǎng)需求。